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| ㆍ작성자 |
sapali
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| ㆍ작성일 |
2008-06-24 18:07 |
| ㆍ분 류 |
경주 |
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ㆍ추천: 0 ㆍ조회: 30  
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ㆍIP: 121.xxx.159 |
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시지아이 게시판 한국의 부동산 시장으로 돈버는 건 외국인 뿐
요기 사진올레라
1. 한국의 적정 부동산 가격은 얼마?
한국은 과거 20여년 전에 일본이 그랬던 것처럼 지금 부동산 버블의 최절정기를 달리고 있다.
인구밀도가 비슷하고, 별다른 자원없이 인적자원을 우려먹고 산다는 점, 내수보다는 수출의존도가 높은 경제구조, 높은 교육열 등 여러가지를 고려해 볼 때, 우리나라의 부동산 시장은 일본과 비교하는 것이 가장 적절하다는 생각이다. 한가지 다른 점이 있다면 20년전에 일본의 버블 붕괴 때에 직격탄을 맞은 것은 일본의 법인기업들이었지만, 한국의 경우는 개인 가계가 될 것이라는 점 정도이다.
2008년 현재 전용면적 80~100m2 (30평대) 아파트의 가격이 강남지역은 10억원이 넘고 기타 서울지역 및 신도시에서도 4~7억원 정도를 형성하고 있는데, 이는 지금 동경의 부동산 가격과 비슷하거나 오히려 약간 높은 수준이다.
그러나, 2007년도 기준 경제상황을 보면 한국은 일본에 비하여 GDP 규모에서 볼 때 23%(인구규모는 일본의 33%), 1인당 GDP는 21,500불 대 35,651불로 일본의 60%에 불과하다.
한국의 여성이나 노인 취업율이 일본보다 현저히 낮은 것을 감안한다면 한국 가계의 평균소득은 일본의 50%정도라고 볼 수 있이며, 한국의 부동산 가격 역시 일본의 50% 정도가 적정수준이다.
2. 50%의 거품은 무엇 때문에 생겨났으며, 무엇으로 지탱되고 있는가?
거품의 직접적인 원인은 두말할 나위 없이 시중은행의 부실 주택담보 대출이다.
미국의 서브프라임 모기지와 본질적으로 크게 다르지 않은 과잉 대출을 한국의 시중은행들은 최근 10여년 동안 남발하였고 그 결과, 지난 10여년간 전국의 평균 부동산 가격은 100% 이상 올랐다.
그렇다면 이런 묻지마 대출이 가능한 이유는 뭔가?
당연히 정부가 규제는 커녕 장려를 하고 있기 때문이다.
97년도의 한국의 시중은행 예대마진율은 0.51%에서 2007년 3.5%대로 늘어났고, 은행들의 이자수익은 97년 7조8천억원에서 2007년 21조4천억원으로 10년새 3배가까이 뛰어 올랐다.
예금이율은 11.32% 정도에서 4%이하로 7%가 넘게 줄었는데, 대출 이자율은 11%에서 7.5% 정도로 3.5%밖에 안줄었다. (개인사업을 하는 본인은 현재 8%에 가까운 중소기업대출을 쓰고 있다.)
그렇다면 한 해에 21조원이 넘는 은행들의 이자수익은 다 어디로 갈까?
법인세라는 정식방법으로 거두어 들이는 것 이외에도 부실 재벌에게 해준 부실특혜 대출을 메꾸거나 더 검고 구린 돈으로 권력에 기름칠을 해주었을 가능성도 배제할 수 없다.
결국 서민과 중소기업 피 빨아서 나랏님과 재벌들 돈잔치 해주었는데, 서민들은 피를 빨릴대로 빨려서 빈혈로 어지럼증이 생기는데도 일확천금의 꿈을 안고 투기대열에 참가한다.
서민들에게 일확천금의 '부동산이야기' 꿈을 지치지 않고 꾸게 해주는 원동력은 무엇인가?
바로 언론과 조직 투기꾼들이다.
우리나라의 공중파, 케이블 TV와 일간지들은 아파트 건설업체들의 홍보대행사나 마찬가지이다.
정부에서 개발 소문이 나기만 해도 TV에서는 '여기를 주목하시오'라는 보도를 친절하게 내 준다. 제일 잘나가는 연예인이라면 필수적으로 해야 하는게 아파트 광고이고, 조,중,동 3대 일간지에 하루도 빠지지 않고 서너페이지씩 전면에 나오는 것이 부동산 분양광고이다.
언론의 어느누구도 아주 간단한 산수로 예측할 수 있는 부동산 투자의 위험성을 언급하지 않고,
국내의 유동자금이 부동산에 편중됨으로써 생길 무시무시한 파국에 대해서는 입을 다문다.
왜냐면, 그들의 최대광고주가 바로 건설회사이니까...
한편 실제 부동산 현장에는 조직 투기꾼들이 투기 예상지역의 땅값, 집값을 천정부지로 올려 놓는다. 물론 은행 대출을 등에 업고, 20~30여명의 그룹이 서로 주거니 받거니 하면서 집값을 올려놓고 난 다음에야 소문을 듣고서, 애기업은 엄마, 직장에 월차낸 회사원들이 찾아오기 시작한다.
어마어마한 집값의 70%이상을 대출을 받고 생활고에 시달리면서도 집산 사람들은 웃을 수 있다.
실제로 은행이자를 넘는 투자수익을 항상 뽑아 왔으며, 주위에서도 손해본 사람을 본 적이 없기 때문이다.
3. 붕괴의 구조.
모든 재화에는 적정가격이 있고, 그 가격은 시장이 결정한다.
우리나라의 부동산시장은 정부의 방관인지 투기 장려인지 구분조차 안되는 부동산 정책을 등에 업은 시중은행들이 그 시장을 주도해 왔다.
대다수 정책의 핵심인물들이 부동산 투기 의혹을 안고 출발한 강부자 내각에, 건설회사의 보스이자 도곡동 땅 의혹의 주인공이었던 사람이 대통령을 하고 있으니, 그들이 부동산 정책을 어떻게 서민위주로 펼 수 있는지 아무리 생각해도 답은 안나오지만, 결국은 시장이 한국의 부동산 버블을 가만두지 않을 것이다. 한국에 부동산 안정은 없을지언정 붕괴는 반드시 찾아온다.
우리나라는 외국과의 교역으로 먹고 사는 나라이고, 주거(부동산)를 제외한 먹을 것 입을 것, 기타 현대인의 필수품으로 여겨지는 모든 재화와 원자재의 대부분을 수입에 의존한다.
수입이란 행위는 국내은행이 보유한 외화를 외국의 은행에 보내 줌으로써 성립하는데,
외화는 어린아이도 다 알듯이 국내기업들이 외국에서 수입한 원자재와 국내의 인적자원으로 부가가치를 창출하여, 수출을 했을 때에만 손에 넣을 수 있다.
우리나라에 있는 모든 재화의 값어치는 우리만의 손으로 결정할 수가 없는 세상이 된지 오래다.
부동산을 포함하여, 국내에 있는 모든 재화가 적정 가치를 유지하기 위해서는 끊임없는 수출을 통하여 외화의 수혈이 필요하고 경상수지의 흑자가 지속되어야 한다.
한국은 OECD국가 중 식량 자급률이 최하위이며, 원자재및 다른 소비재들도 수입의존도가 가장 높은 나라에 속한다. 당연한 얘기이지만, 모든 재화의 가격은 재화 자체의 수요/공급 원칙의 영향도 받지만, 한편으로는 다른 재화와의 상대적 가치로도 정해진다. 지금처럼 경상수지 적자가 계속되고, 식량 등 주요 소비재의 외국 의존도가 높은 채로라면, 식비, 교통비, 의복비, 방열비 등은 오르고 부동산 가격은 내려갈 수 밖에 없다. 원화가치가 종이장처럼 하락해서, 당장에 먹을 것, 입을 것이 부족하고, 회사 출근할 교통비도 없는데, 새집, 좋은 집이 무슨 소용이겠는가?
무역수지가 부동산 가격에 미치는 영향에 대해서는 이해되었으리라 믿는다.
그렇다면, 수출기업을 도와야할 한국의 시중은행들은 어떤지 한 번 보자.
우리나라의 시중은행의 기업대출 이자율은 올해에 7.5%에서 8%에 육박하지만, 일본의 경우 가장 높은 대출이 3% 정도이고, 보통 1~1.5%, 신용이 좋은 회사는 0.5%에도 대출을 받을 수가 있다.
한국의 기준금리가 5%이고 일본이 0%라는 것을 감안하더라도 약 2~3% 정도의 차이가 있는 이율인데가가, 기업을 운영하는 당사자들에게는 말 그대로 7% 정도의 이자 차이이다.
10억을 은행에서 빌린 기업이 일본과 한국에 있다고 하면, 연간 7천만원의 이자 부담을 한국의 기업이 더 지게 되는 것이며, 일본기업은 그 돈을 가지고 한국기업보다 두세명 더 직원을 채용하거나, 설비투자, 연구개발에 돈을 쓸 수 있을 것이다.
한국과 일본의 임금격차를 감안하더라도, 일본기업이 더 경쟁력이 있을 수밖에 없는 이유이다.
물론 문제의 본질은 이런 이자 몇프로보다도 시중의 유동성 자금이 너무 부동산에 편중되어 있기 때문에 다른 재화나 부가가치의 창출에 투자가 되고 있지 않는다는 점이다.
이런 상황에서 부동산가격에 영향을 미치는 무역수지가 개선되리라는 기대를 한다는 것은, 하루에 다섯갑씩 담배를 피우는 사람이 폐암에 안걸리기를 바라는 것과 마찬가지이다.
이명박정부가 내세우는 고용창출과 경기 활성화는 사실상 부동산시장에 편중되어 있는 자금을 다른 시장으로 돌려놔야 가능한 것이지만, 애시당초 그런 마음을 가지고 출발했는지조차 의문이다.
여기까지는 그나마 이제라도 한국인들끼리 정신차리고 노력하면 어떻게 될 수도 있는 문제인지도 모르지만, 정말 걱정되는 문제는 한국의 부동산 버블을 주도하고 이제까지 연간 21조원의 단물을 빨아 드시고 계시던 은행들이, 알고보니 대부분 외국인들의 손안에 들어가 있었다는 점이다.
사업차 시내의 모은행 본점에서 대출거래를 하고 있는 본인은 그 본점에 갈 때면 가끔씩 재규어에서 내리는 허연 영국신사를 본다. 누구나 알만한 오랜 역사를 지닌 그 토종은행의 주인은 언제부터인가 영국인으로 바뀌었고 지금은 내가 본 그 영국신사가 사장이다. 그 은행의 본점이 있는 시내의 고급빌딩 로비에는 항상 경영정상화, 고용안정화를 외치는 한국인 직원들의 시위문구가 휘날린다.
론스타에 매각되어 유명세를 탄 외환은행은 말할 것도 없고, 국민은행, 신한은행 등 우리나라 서민들이 부동산이야기 단꿈을 꿀 수 있게 해주는 디딤돌이 되고 있는 주요 시중은행들은 거의다 외국자본으로 운영되고 있다.
언제부터인가 우리의 부동산 시장이 사실은 서브프라임 사태를 불러 일으켰던 것과 같은 파란눈의 외국인들에 의해 조종되고 있었던 것이다.
그들은 이미 미국의 서브프라임 사태를 겪어 봤고, 한국의 주택담보 대출의 부실이 유가상승, 원자재 상승으로 인한 경상수지 적자의 장기화와 맞물려 악화될 경우에는 추가대출의 제한과 대출 이율 상승으로 손실 보전을 하려 할 것이고, 주택담보대출을 받은 사람들은 현재와 같은 미분양, 미거래의 소강상태를 견디다 못한 급매물을 내놓게 될 것이고, 건설회사는 분양가를 내리지 않으면 집장사는 꿈도 못꾸게 되는 상황이 올 것이다.
이미, 부동산으로 돈을 벌어봤던 사람들도 더이상 부동산에는 투자를 하려하지 않고 있다.
잠실 석촌호수 근처의 최고급 아파트에 살고, 누구나 알만한 회사의 신축사옥 건설을 총괄감독하고 있는 나의 20년지기 친구가 있다. 부동산에 대해서도 전문가 수준의 지식을 가지고 있는 그가 요즘에 자신의 아파트를 팔아야겠다고 심각하게 얘기를 한다.
부동산시장 활성화를 하려던 이명박 정부가 할 수 있는 정책적인 방법도 이러한 시장배경하에는 극히 제한될 수 밖에 없다.
4. 파멸인가? 새로운 시작인가?
필자의 예상으로는 향후 2~3년 안에 (빠르면 올해 연말쯤부터...) 한국에 IMF상황과 버금가는
경제적 위기가 올 가능성이 높다고 본다. 한국 내부의 구조적인 문제와 더불어 최근의 대외적인 경제상황 악화가 위기를 가속화할 것이다. 물론 80년대말부터 90년대초에 걸친 일본의 버블붕괴와 버금가는, 아니, 훨씬 더 심각한 부동산 시장의 붕괴와 경기 침체가 최소한 5년정도 이어지리라고 본다.
담보대출 받아서 다달이 엄청난 이자 내면서 집 한채 사가지고 있는 사람들에게는 청천벽력같은 소리일 것이다. 이제까지의 부동산 불패신화가 쉽게 무너지지 않을 것이라는 주장을 하면서 최소한 연착륙은 할거라고 스스로 위안을 하는 사람도 많을 것이다.
물론 내 예상이 빗나갈 수도 있다.
하지만, 적어도 지금의 부동산 시장이 유지 되기 위해서는 '오를거다'라는 기대감이 필수 전제 조건이다. 그러기 위해서는 정부가 지금의 세제 규제를 완화하고, 언론과 조직투기꾼들이 다시 움직여서, 부동산 수요를 증가시켜야 한다. 그렇게 되면 지금처럼 외국자본들이 한국의 부동산시장에 10년정도는 더 투자를 할 것이다. 한 10년동안은 '역시 부동산은 불패야. 집없는 놈들이 괸히 헛소리 하는거지' 라며, 지방에 내려갈 각오가 아닌 이상 팔 수도 없고, 언제 꺼질지도 모르는 애물단지를 끌어안고서는 '나 1년만에 얼마 벌었어'라고 친구불러 놓고 스스로 위안을 할 수도 있을 것이다. 하지만, 길게봐야 10년이다.
그 10년동안 론스타나, 스탠더드 차터드 같은 외국계 자본들은 주택담보대출 이자로 한 200조원 정도의 국부를 챙겨갈 것이고, 경상수지는 더 악화되고, 실업률은 더 늘어나고, 원화가치는 더 떨어질 것이다. 하지만 그 10년이 지난 후에도 부동산 가격을 안 무너뜨리는 방법은 또 있다.
정부는 외국인들이 기업하기 좋은 나라라는 슬로건을 내걸고, 부동산 투자를 비롯한 각종 규제를 없애고 외자유지에 힘쓸 것이다. 왠만한 기업들의 주식은 외국인들이 독식할 것이고, 좀 배운 사람들, 가진 사람들은 집을 팔고 아예 이민을 가거나 외국 국적을 취득하려 애쓸 것이다.
그래봤자 극히 일부를 제외하고는 한인타운에서 세탁소 내지는 편의점, 코리안레스토랑을 경영하면서 살게 되겠지만...
남아 있는 사람들은 기업활동의 자유화라는 명목하에 대부분이 외국계 회사에서 비정규직으로 일할 것이고, 서울은 일부 토종 부자들을 빼고는 거의다 외국인이 차지할 것이기 때문에 매일 변두리나 지방에서 네시간 이상 출퇴근 지옥에 시달려야 할 것이다.
전쟁에서 지는 것 말고도 나라를 잃는 방법은 많다.
그저, 남에게 안뒤쳐지려고... 애들 좋은학원 보내려고...
박봉에 묵묵히 일하던 자신이 너무 바보 같아서...
시작한 부동산 투자가 하나 둘씩 모여서 결국에는 나라를 말아먹게 된 다음에야
'아, 이게 아닌데...'라고 생각할 날이 올 것이다.
그래서 한국의 부동산시장 붕괴는, 하루라도 더 빨리 오는 것이 좋다.
동경에서 치과를 하고 있는 나의 일본인 지인에게 물었다.
'일본에서는 요즘에 부동산 경기가 살아나고 있나요?'
그가 말한다. '살아난다고 해도 과거 버블같은 일은 없을 겁니다.'
내가 또 물었다. '정부가 어떤 규제를 하고 있는가보죠?'
그는, '아뇨, 일본인들 스스로가 한번 겪어본 실패이기 때문에 스스로 자제하고 있습니다.'
라고 대답했다.
스스로, 자제라...
일본에는 빠찡코라는 합법적인 도박장이 판을 친다.
연말에는 50억 정도 되는 다카라쿠지(복권)을 사기 위해서 사람들이 100미터 정도 줄을 선다.
그 정도로 일확천금을 좋아하는 일본인들이지만, '이건 지는 게임이다'라는 인식이 확실히 생길 정도로 부동산 투기에 대해서는 관심이 없어진 상태이다.
버블 붕괴 후에, 한국인에게도 스스로, 자제라는 능력이 생긴다면,
나는 부동산시장 붕괴는 파멸이 아닌, 선진국을 향한 새로운 시작이 될 수 있다고 굳게 믿는다.
나는, 우리 아이들을 위해서, 그리고 실업에 고통받고 있는 우리 젊은이들을 위해서...
한국이 반드시, 그리고 필연적으로 거쳐야할 단계가 바로 부동산 시장의 붕괴라고 생각한다.
그리고 그것이 언제가 되었던 간에 그 순간은 반드시 온다.
자기가 탄 차가 막차이고, 더 이상 나 대신 타줄 사람도, 갈아탈 차도 없다는 걸 깨닫는 부동산 투자자들이 하나둘 씩 생길 때가 우리 눈 앞에 다가왔다.
P.S. 많은 댓글들 감사합니다.
의견 중에, '위기인 건 알겠는데, 그럼 우리 민초들은 어떻게 해야하나 대안을 제시해 달라'는 말씀이 있어서 제 나름대로 생각한 것들을 써 보았습니다.
여기 오는 이명박빠, 한나라당빠들, 현재 아이들 조기유학 보내고 적절한 타이밍에 집 팔아서 이민
갈 계획을 세운 얼빠진 매국노들은 제가 이제부터 쓰는 글을 '선동'이라고하겠지요.
제가 지금부터 쓰는 글은 '선동' 맞습니다.
현재의 부동산 버블이 꺼지지 않고 유지된다면, 위에서 언급한 한국의 경제식민지화 수순은, 내일 해가 동쪽에서 뜨는 것만큼 자명한 사실이기 때문에 더 이상의 국부유출을 막기 위해 국민의 즉각적이고 적극적인 행동이 필요할 때이고, 아래와 같은 사항들을 각종 시민단체들에게 제안 및 연계하여 시민운동화 할 것을 촉구하는 바입니다.
<부동산 투기로 인한 더 이상의 국부유출을 막기위한 국민행동지침>
다음과 같은 사항을 정부에 촉구해야 하며, 필요시 촛불 시위와 같은 단체 행동을 전개하여,
국민적 이슈화, 각성을 유도한다.
1. 현재의 부동산가격이 한국의 경제력, 국민소득을 감안할 때 30~50%이상의 거품이 있고,
부동산시장으로의 자금 편중으로 인하여 국가경제에 심각한 악영향을 끼치고 있다는 것을
정부차원에서 공표하고, 매년 5%정도를 목표로 현재가격의 30%이상을 점진적으로
하향 안정화시킬, 부동산 안정화 6개년 계획을 수립, 대통령 직속의 전담기구를 발족시킬 것.
2. 아파트 분양원가 공개
3. 주택담보대출 상한제 (30%이하) 실시
4. 종부세, 전매제한 등 현행 규제를 그대로 유지하거나 더욱 강화할 것.
5. 금융기관에 대한 외국인 출자제한제 실시
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