지금 집사면 투기꾼 도와주는 격
폭락이다 조정이다 말이 많군요. 극히 일부계층이겠지만 대출이 한푼도 없이 정말 한푼도 없이 내집마련이나 추가주택구매를 하려한다면 강남입성을 노리는 실수요자 입장에서 나쁘진 않습니다.
단, 대출을 끼고 구입하는 것만은 현시점에서 자제바랍니다. 지금 대출끼고 집사면 투기꾼들이 먹튀할 기회를 주고 완전히 상투잡게되어 높아지는 이자갚다 나가떨이지게 되는 것입니다.
현재로서 가계부채의 규모가 이미 한계상황에 달했다는 것과 미국의 달러강세로의 전환으로 한국은행이 추가금리인상을 올연말까지 지속할 수 있습니다. 달러강세가 계속된다면 올연말에는 환율이 달러당 1400원이상도 가능해지리라 봅니다. 가히 충격적인 수치입니다. 이러면 기업들은 좋겠지만 서민들은 물가고에 죽어나가게 됩니다. 정부에서 환율개입하며 막아보지만 말짱도루묵이 되버리는 것이죠.
강남부동산이 제 값을 찾아가는 조정기간은 향후 2년간 지속될 것으로 보입니다. 그 이유는 현정부가 세재완화와 양도세에 손을 댈수록 매물을 유도하여 가격하락을 오히려 더 부추길 것이며 구매력이 있는 실소유자들의 심리는 집값이 앞으로 더 떨어질 것이라는 기대를 하고 있기 때문입니다. 현재로서 추가 구입이 가능한 부류는 우리나라의 상위 20% 계층뿐입니다. 그런데 하락신호가 뚜렷한 마당에 누가 나서겠습니까? 오히려 더 떨어질때까지 기다렸다가 경매시장에서 반토막이하 헐값에 후려칠 생각만 하고 기다리고 있습니다. 최근에 비과세요건이 충족되는 서울 시내 입주 3년된 30평형대 중형아파트들의 쏟아지는 매물량을 보십시요. 어떻게든 급히 처분해야 할 사람들이 많아지면서 같은 동의 아파트끼리도 최고가와 최저가가 2억여원가까이 차이납니다. 2006년 말에 대출끼고 구입해서 상투잡은 사람들은 대출이자갚기도 버거워 똥줄이 타들어가지만 대출없이 여유로운 자들은 버티기에 들어가면서 급매와 시가가 이렇듯 벌어진 것입니다. 서울은 거의 대부분 지역이 호가만 유지 된채 사실상 거래 제로상태입니다.
실질구매력을 가진 집단이 매수를 포기하고 관망으로 돌아서면서 대출로 주택을 마련하려는 수요 자체가 이미 고갈되었습니다. 이미 집살 사람은 거의 다 샀다는 말입니다. 지금 부동산이 급전직하로 떨어진 것은 아닙니다. 어느정도 조정국면에 들어간 것만은 확실합니다. 그런데 앞으로의 주택가격의 향방이 결코 녹록하지 않은게 문제입니다. 국내상황만을 보고 호기라 여겨 덮석 물려는 것은 나무만을 보고 숲을 보지 않고 왈가왈부하는 것입니다.
이제부터 쓰는 글에 국내상황만을 보고 호기라 판단하여 부동산에 들어가지 말아야 할 결정적인 이유입니다. 수십조달러의 국제금융투기자본이 금과 원자재 및 석유선물시장에서 외환선물시장의 달러구입을 위해 이동한 정황이 곳곳에서 포착되고 있습니다. 이게 앞으로 전개될 상황을 볼때 뭘 뜻하냐하면 결론만 간추릴때 미국의 911사태이후로 촉발된 FRB의 연속된 금리인하가 전세계적인 유동성팽창으로 세계적인 부동산버블효과를 가저왔다면 앞으로는 달러초강세로 인해 전세계적인 유동성축소가 수년간 지속되어 향후 수년간 전세계적인 부동산가격조정을 피할수 없다는 의미입니다. 미국 기업입장에선 유럽과 일본의 구미가 당기는 알짜배기 기업들을 더욱 헐값에 먹을 수 있게 되었지만 경제규모가 축소된 해당국가의 서민들 입장에선 자국통화의 구매력 감소와 삶의 질이 떨어지는 시기가 오는 것입니다.
유동성축소로 돈이 안도는데 실물자산가치가 떨어지는건 상식이죠. 달러강세가 계속 이대로 간다면 수출위주의 대기업들은 휘파람을 불겠지만 수입물가의 상승을 가저와서 가뜩이나 물가잡아보겠다고 금리인상한 한국은행으로선 약발도 안먹히게 될수있습니다. 정부에서 환율개입한다지만 그러다 아주 나가떨어지는 수가 있습니다. 0.25% 로 찔끔 인상했는데 물가는 못잡고 되려 서민들만 잡게 되었습니다. 이렇게 되면 달러초강세에 한국은행으로선 물가 잡겠다고 금리를 점점 올릴것이고 비싸진 달러화로 인해 시중은행들은 달러 품귀현상을 빚게 되는건 안봐도 비디오가 됩니다. 계란으로 바위치기요 언발에 오줌누기가 되겠습니다. 결국 이 와중에 서민들 그중에서도 대출낀 서민들이 버티다버티다 상위 20%이상이 아닌 계층은 이자갚다 전부 나가떨어진다는 말입니다. 현재 스스로 중산층이라 여기는 사람중에 대출을 끼게 되면 그 즉시 향후 3년안에 하류층으로 가는 급행열차 티켓을 샀다고 보시면 되겠네요. GNP 3만달러요? 앞으로의 성장률로는 15년이상은 기다리셔야 할듯...중산층이 앞으로 점점 엷어질 것만은 분명해보입니다.
중국올림픽 이전에 중국주식시장으로 수천억달러가량(비공식적으로 수조달러입니다)의 핫머니가 물밀듯이 유입된이후에 올림픽기간중에 달러초강세라는 제스처가 나온게 뭔가 짜맞춰진게 아닌가라는 생각이 듭니다. 올림픽 직후 핫머니가 일거에 빠질 경우 달러대비 위안화가치가 어떻게 될까요? 위안화는 휴지나 다름없게 되고 차이나 디스카운트로 직행하게 되는 겁니다. 저만의 기우이길 바랍니다.
한국은 중국으로의 수출액이 미국으로의 수출액을 넘어선지 오래되었습니다. 미국이 달러강세를 향후 수년간 유지한다면 중국경제는 수출이 호조를 띠겠지만 점점 높아지는 수입물가로 인한 인플레를 버티지 못하다 여러소수민족들의 독립을 위한 폭동이 발생하고 중국중앙정부에선 수출을 위해 위안화절상을 막으려 금리를 쉽사리 못올리고 주춤하다가 올림픽 이후에 경기과열로 버블붕괴를 경험할수 있습니다. 만약 그리되면 수출위주의 대기업으로 연명하는 한국입장에선 커다란 악재가 아닐수 없습니다.
어째서 현시점에서 대출을 끼고 사는게 위험한지 감이 오셨으리라 봅니다. IMF 때와는 조금 다른 상황입니다.IMF 가 외환위기와 대기업줄부도로 인한 경제마비였다면 앞으로 전개될 상황은 가계부채와 물가고로 인한 은행들의 중산층 거덜내기라고 해야겠네요. 뭔가가 심각하게 잘못되었다는 것을 깨닫았을 때는 이미 손을 쓸수 있는 시기를 놓치게 된 상태가 되버립니다. 무주택자인 분들 혹여라도 대출끼고 내집마련하려 했다면 그런 생각 모두 버리고 절약과 내핍으로 향후 2년정도 더 버티셔야 합니다. 정부에서 환율개입 섣불리 하다가 외환보유고 뭉탱이로 날려먹고 상황을 예의주시하던 외국은행들이 강력한 상환압력을 행사하게 되면 국내 제 1금융권 은행들도 우선 나먼저 살아보자고 변동대출금리 10%이상으로 올릴수 있습니다. 이젠 우려가 아닌 현실이 되어 다가오고 있는 상황입니다.
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